AD-ST-20070823
AD-ST-20070828
ST-20080128A
(本報記者蕭慧三藩市報道)
在亞裔民眾聚居的灣區，地產經紀們雖未接到大量外國買家查詢，但確實已有人感覺到外國民眾對於在美國投資樓市的興趣。
盈佳地產的駱太沒有接到過國外買家的查詢，但知道有在加拿大居住的親戚朋友對在灣區置業已產生興趣，可能未來會過來購買物業。其中原因，應該是加幣不斷升值已超越美元，加上加國樓價也在一路攀升，一些地區半幢樓價已達70萬加元。
Far East Realty的林偉成曾接觸過來自中國的買家。他說，中國買家不少人資金充裕，在灣區購買物業時，最看重的是升值前景和回報率，一旦拍板就會爽快交付，讓人讚歎他們「錢多」，同時買家也覺得在美投資置業比較安全。
Coldwell Banker的地產經紀Wendy Ng，之前有接觸過從英國過來的買家。她說，最近才有歐洲買家在灣區看中了心儀的房屋後，100萬美元全部現金馬上轉帳，根本不需要申請按揭，一擲千金的買樓方式讓人驚嘆。這些買家在灣區購房，有為未來子女來美留學著想，也有用作來度假時住的第二個家。也由於國外買家在美國買樓沒有什麼限制，再加上歐元強勢、美利息偏低，實在讓歐洲買家找到了一個投資美國樓市的「好時機」。
為《星島地產》周刊主持房地產專欄的豪景地產經紀李健源認為，從美國開放中國人的旅遊簽證，還有美元對人民幣貶值，低利率等，即使現在沒有看到大規模的國外「購樓團」到來，也值得密切注意。尤其是中國國內民眾有機會到美國旅遊，認識美國多了，相信對刺激富裕階層在美國買房屋也有幫助。
李健源也指出，其實現在正有律師在研究，中國民眾能否通過入股美國大型的房地產發展項目實現商業投資移民來美。因為美國不同於香港，後者可以通過購買一定價位以上房屋獲得居留權，美國不行。
他還指出，對於來自中國的投資者來說，外匯如何匯到美國支付房價，可能會受到中國外匯管制政策的一些限制，但此問題影響應該不大。同時，當外國買家持續湧入美國投資置業時，對於平穩美國國內正在全面下跌的房屋市場，應該有所幫助。
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( 三藩市訊 )
根據全國地產經紀協會2007年的一項統計，越來越多來自中國的投資者進入美國房地產市場，令中國在投資美國地產人數最多的國家中排名第五，僅次於墨西哥、英國、加拿大和印度，而且中國人和英國人更是投資房地產金額最多的外國人，分別平均支付34萬元和35萬5千元購買一處美國物業。
該項調查還發現，約半數（47%）的外國投資人在美國置業是為了度假所需，22%的投資者則著眼於投資，還有三分之一則兩者兼顧。
在三藩市這個全國最昂貴的房地產市場之一，本地地產界人士觀察說，隨著美元不斷貶值，越來越多的來自加拿大、亞洲和歐洲的人開始投入購買本地房地產，隨之而來的是越來越多的本地房地產專業人士注重於服務外國人市場。
McGuire地產公司的經紀Robert La Eace說，相信這股潮流會繼續下去，「我也願意乘12小時的飛機以半價買下一棟房子。」該公司最近從各分公司集合了一批會說國語、粵語、法文、希伯來文、西班牙文、俄文的地產經紀，並積極宣傳該支多元化的經紀隊伍，以期服務外國投資者。
剛和他人合夥開發南市場街246單位共渡公寓的AGI Capital公司，正和一家高科技公關公司合作，開拓外國市場，華裔總裁黃氏（Alexis Wong）說，希望通過互聯網來教育和吸引更多海外資金來三藩市灣區投資。
不過，外國投資者介入三藩市房市的程度如何，以及是否因此而令本地相對停滯的房市繼續活躍，則尚屬未知。市府當局統計房地產買賣的數據並不包括買主國籍，而本地地產經紀對此的說法各有不同，有些說並不認為這一趨勢呈上升。
專精於三藩市高價地產的一名經紀Malin Giddings說，「我知道很多賣家希望這一情況成真，我也知道很多歐洲人購買紐約的物業，但很少看到外國人（在三藩市置業）。」
根據全國地產經紀協會的調查，2006年4月至07年4月間，有25%的經紀發現外國人置業增加，相對而言只有7%者報告該一現象在減少。三藩市本地方面，曾有這樣一個有趣現象。去年11月一個周六的上午，有115名俄國房地產經紀乘坐聯合航空和美國航空的飛機抵達三藩市國際機場，這群人包括來自俄國房地產協會的高層，他們先後參觀了在市內高尚住宅區聖法蘭西林（St. Francis Wood）的一棟獨立屋，位於Rincon Hill的正在施工中的Infinity豪華公寓示範單位。在前來三藩市前後，他們還分別於洛杉磯和拉斯維加斯展開了同類的參觀。
在Infinity公寓附近的Radiance共渡公寓共有99個單位，首50名買家中有10人來自海外，分別為加拿大、英國、韓國和中國。賣家相信當該項目今年中完工後，還會吸引更多來自海外的買家。
對於購買度假物業的海外買主而言，公寓和共渡單位比獨立屋更吃香，而且集中於大都市市場如紐約、洛杉磯和三藩市。
為地產經紀開設國際地產專業證書課程的華裔經紀朱陸儀輝說，美國並無法規限制外國人購買物業，除非該人被視為威脅國家安全。不過外國投資者還是會面對一些不同於美國本地人的規定，如出售物業獲利時要繳付更高的稅款；如果向銀行貸款需要支付更多的首期，以及除了持有學生和工作簽證外，一次居留美國不能超過六個月的簽證規定等。
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(本報記者蕭慧/王碩舸灣區報道 )
去年一場次級按揭危機爆發，不但大批業主受累，房屋貸款經紀的日子也不好過，貸款公司為避免倒閉各施各法，裁員、瘦身、減待遇，已有不少貸款經紀被迫轉行。不過到了今年，匯率及利息方面繼續有利好，聯邦政府有刺激經濟方案出台，再加上外國買家的到來，讓貸款經紀們希望重回往日的好時光。
貸款經紀度過寒冬
根據《聖荷西水星報》的報道，在2007年第一季，全國共有53000間貸款經紀公司，到了現在，只有4萬間幸存，而且估計到今年底，只會有3萬間還可以支撐下去 。加州在2005年12月最高曾有54900名貸款經紀，到了去年10月只有48200人還在這行中。
Coldwell Banker經紀吳小姐說，次按危機爆發後，業主無法負擔大幅增加的房貸供款，又無法重新貸款，自然導致多間貸款公司生意慘淡，倒閉的倒閉，裁員的裁員。被裁退的貸款經紀，沒有辦法之下只能轉行，否則難以養家，所以去年有一段時間情況的確相當困難。
而現在減息消息利好，國外有興趣的買家進入，有新的買家對於整個房屋市場應該是好事。不過她認為，聯儲局減息未必會這麼快對貸款市場回溫有直接的幫助，應該再看看國會能否通過刺激經濟政策中包括的提高大額貸款(Jumbo Loan)條款，若能夠通過，有利於刺激在加州這類房價高企地區有的業主尋求重新貸款。而這也是貸款經紀的希望。
豪景地產的李健源指出，在房屋貸款方面，其實外國買家有時比本地買家更容易獲得貸款。在以前，外國買家若可以支付樓價三成作為首期，可以獲得不問收入獲得房貸，主要是銀行有一定資金拿在手上，一切好說；而對於本地買家，他們支付了首期後可能還要被查收入及信用度。即使經過去年次按危機，現在貸款公司和銀行都對貸款申請的審核更加審慎處理，但相信國外買家在有能力支付三成首期和可以證明有經濟支持後，不難獲得貸款。他同時還期望，若聯儲局在未來幾周內開會再有減息決定，則業主申請重新貸款的空間就會更大，隨之而來的可能是貸款市場的復甦。
等待下一輪重貸熱
至於聯儲局大幅度降息對房貸市場能否產生直接刺激性作用，地產界認為未必這麼快。在灣區從業15年地產經紀的顏仁坤（Joseph Yan）預計，影響將在3至6個月後反映出來。
他指出，聯儲局降息在住宅的長期貸款上並不能立即反映出來，但對短期貸款和商業物產的貸款利率會很快有作用。通常，住宅長期貸款利率的降低會在半年之內發生，例如去年聯儲局兩次降息0.5%，導致了目前住宅房貸市場的興旺，如果在未來半年內，利率還在降低，可以預見，將有更多客戶會重新貸款。
Ad-ST-20080212
(本報記者蕭慧三藩市報道 )
對於Countrywide昨日宣布的新措施，為《星島地產》雜誌主持地產專欄的李健源表示，該措施針對「借款者」（borrowers）提供幫助，應該是在之前幫助屋主的措施上更進一步，應可讓更多人獲益，由於現在利率多次下調，相信也適合一些已買屋幾年、對供款房屋佔有率較高的業主或投資者重新貸款。他也提及，儘管外地樓市哀鴻遍野，但現時灣區一些熱門地點的房屋價格仍然堅挺，影響不大。
李健源指出，Countrywide等房貸機構，同樣害怕借款者無路可走，之前該機構已通過各種計劃，幫助買房屋自住的貸款業主維持還債，避免房屋成為法拍屋，而該機構昨日宣布的措施，似乎已擴展到所有借款者身上，那麼一些將貸款買屋投資而非自住的借款者，應該也可以成為受助對象。若是如此，也不失為一個好辦法，因為已有一些買房投資者因次按風暴，房價下滑，成為「樓蟹」而無力繼續還款，而被逼破產。Countrywide通過固定利率、延長供款期等方法幫助這些投資者或業主，即使本身收入減少，也總比借款者無奈破產而沒有錢要好點。
他說，由於聯儲局多次減息，一些之前借款較高的人士，可以趁現在利息低的時期，考慮向銀行查詢重新貸款，特別是首期給得較高、還款已有幾年、佔有房屋凈值兩、三成以上的業主。
Ad-ST- 2008-2-14
過去一年，在出售的房屋中，首選最受歡迎的是：位於三藩市唐人埠 Vallejo街的TIC柏文單位，在開放的幾天里，人潮洶湧，絡繹不絕，由於它的地理位置極佳，交通方便，且絕少住宅單位在這區推出，所以競投非常踴躍，最後花落名家，由 Stockton街的一名成功商人取得，現在， 他一家人出入上班， 咫尺可達， 飲茶吃飯，輕而易舉。
雖然說： "蘇州過後沒船搭"，上次沒能買到這間房屋的人, 的確有所失落，但近日我們又推出了一間完全相同呎吋一樣大小的房屋，兩房一廁外加一太陽房，比上次那間更光亮，空氣更通暢，而且位於上層，不會被樓上躁音影響，真的是人見人愛，面積近900呎, 附有一個專用車位在車房內，全座大樓己做妥防地震工程。
這間房屋的好處，可以說是數不勝數，例如：它位於 Mason 與Powell相夾的 Vallejo街， 旺中帶靜，論安全----與Vallejo警察局只隔一個路口，論方便---- 去唐人埠只步行兩分鐘，到漁人碼頭只5分鐘，去市中心(DownTown) 金融區也是5分鐘，論交通----巴士，纜車，隨時開到，茶樓食肆, 任君挑選，論環境----後山幽靜，鳥語花香，散步運動，身心舒暢， 再加上……
今次，不要再放過機會了， 趁現在屋價平穩，競爭對手少，又是初次推出， 如果你是首次置業，或者與唐人街結下不解之緣，現在就應該考慮這個難得的機會了，此單位叫價 $465,000，在2月17日下午2時至4時開放，如有任何查詢，希電 (415)215-8889 找Kenny Lee 李健源先生，或電豪景地產 (415)731-0303。
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