商業租約與住宅租約的分別

曾經有讀者打電話來問過一個問題： 他是向房主租了一個小商舖作為商業用途, 也經營了好幾年啦, 現在租約即將到期, 他有考慮不在簽新租約而結束營業, 他的問题是, 他有可能要求房主給他補償一個搬遷費嗎？因為他知道, 在他所在的城市, 所有住宅房子的租客在搬走時, 都能拿到房主的搬遷費, 每位租客達到近6千元左右. 而且長者和18歲以下孩童更有額外的補貼, 他希望他也能夠取得到.

一般來說, 不論是商業, 還是住宅的租約, 總題綱不能缺少的幾件事, 是一定少不了的. 例如： 房主和租客的姓名, 租約的有效期, 租金是數目, 押金的多少, 每月支付租金的日子和最多的寬限期, 違約遲交租金要付的罰款. 再下來就是一些附帶的條文, 例如交屋時附帶的鎖匙, 車庫遥控器數目, 前院, 後院的花草樹林由誰負責, 水電煤垃圾等開支是誰負責支付... 等. 租約上都是列明白的.

簽租約的作用, 就是為了保證雙方在合理和公平的情況下, 租客可以使用這個單位, 不受打擾, 房東也能在租金收益上得到回報, 是雙方互利互贏的交易. 所以, 一份租約寫得好不好, 很有可能會影響雙方今後相處這段時間的關係. 坊間有很多自我流傳的租約, 也有的可以在文具店裏能買到, 至於用那一份較好呢？問題都不大, 應該上述的各個重要要點都會有具備, 但是市面上有的租約是非常簡單, 一張紙也用不了, 不能說, 這種租約就無效, 那怕是中國人習慣在華人內部用手寫中文做的租約, 只要雙方有正式簽名, 都有它的法律效用, 因為中文在美東, 美西都属於被認可的文字.
問題是, 如果一份詳細和顧及到全方位責任和職能的租約, 在一旦有官司發生時, 它的作用就顯示出來？. 這就是我們建議的： 如果涉及到商業單位和較複雜的多個單位的租約, 或者有特殊要求, 特別條件的房子, 最好的, 還是找一位房地產律師去起草, 把關和與對方爭議, 務求能令一些可能平常人沒有太注意到的條文, 在裡面都有提及和約束到. 這樣是可以大大地避免了將來對簿公堂的可能性, 以及判斷誰對誰錯的難度. 這些錢是不應該省的.

地產代理常用的房地產租約, 其實己經是一份很不錯的合約, 裡面的內容, 不時地因應情況變化而被進一步修改, 記得20年前的普過住宅租約只是三頁紙, 而現在的租約己經多達到近十頁了, 裏面不但包涵了很多人想不到的鉛漆油的提醒, 甚至連木板上的臭蟲都有一份詳細的警醒, 至於公平住房呀, 種族歧視呀都都少不了地列在裡面, 我們覺得是一份很不錯的租約, 但是, 法律界人仕認為, 還是有一定的漏洞存在, 還是有被挑戰的地方.

回來談到題目所講的, 這位朋友有沒有可能拿到補償的搬遷費, 估計他的租約上一定沒有這一條, 況且如果有這一條, 他的房東也不會簽租給他. 這一條並非租約上所有, 住宅租約也沒有.

問題是發生在你所處的城市, 你的城市有它的租管條例, 這些條例就凌駕在所有的租約條款上了. 只要是租管條例上規定房主在租客搬出時, 必須支付租客搬遷費, 房主就必須得照做, 沒有選擇餘地.

但是, 這些有租管的城市, 絕大部份都是針對住宅房屋訂立的條例, 對商業房子沒有規管的, 也就是說, 商業租約完成後, 租客要末就重新簽定新租約, 要末就如期搬出, 也不會得到搬遷費.

商業租約通常有分死約和生約, 死約是自簽定後, 雙方都不能取消的, 如想中途毀約, 要末就付齊全租, 要末就在房主的同意下, 租客去為房主找到合適的新租客為止. 至於生約, 就是雙方可租可不租, 如果租客要繼續租下去, 可以有優先權.