作者: Kenny Lee 發表時間: Aug. 8, 2023
什麼叫遺產屋呢？相信大家一聽到這幾個字, 有人喜歡, 有人怕. 喜歡的當然是會想到, 遺產屋一定會比普通屋要便宜, 因為法庭方面開出的價錢一定會以低於市面, 因為法庭也急於將房屋賣掉, 好向繼承人有個交代, 趕快了結這宗案. 怕的人是, 一聽到遺產屋, 一定會想到和死人有關, 究竟屋主是死在醫院呢？還是死在這個屋裡呢？ 不少人對這種事還是挺有違忌. 記得有位客人在買了這種屋後, 告訴我, 我太太前幾天聽見有“嗚嗚”的哭聲啊, 也有人告訴我, 在他後院裏挖出了類似人類的骨頭啊.... 聽了都毛骨悚然. 當然膽大的人可能就買了好貨, 見仁見智吧.
幾週前，我們有一位客戶想要出價購買遺囑認證財產。在房地產交易中,我們時常會遇到房地產的遺囑認證銷售,今天我們就來說說什麼是遺囑認證財產。
加州有兩種類型的遺囑認證銷售：一種需要法院確認，另一種如果遺囑認證財產是信託出售，或者遺產執行人/管理人已根據《遺產獨立管理法》(IAEA) 被授予“完全獨立的權力”，則出售可能不需要法院確認。
通常在加州進行遺囑認證銷售可以通過房地產經紀人。在遺囑認證期間出售任何財產的最常見方式是通過房地產經紀人。這不僅是最簡單的方法，而且還使遺囑執行人或遺產管理人的待辦事項清單上又少了一件事情。房地產經紀人會按市場價值列出該房產,還需要對財產進行“完整且有能力的勤奮目視檢查”，並披露可能影響其價值的任何因素。無論誰購買房產，其代理人也必須這樣做。檢查過程中發現的任何內容都必須寫在代理目視檢查披露表上，以便買家知道他們遇到了什麼。
此外,加州進行遺囑認證銷售還可以通過私人出售。通過公開拍賣是另一種遺囑認證銷售方法。公開拍賣是出售房產的另一種招標過程。在這些情況下，有關即將舉行的拍賣的通知（包括舉行的日期和時間）會發佈在合法報紙上。參加者像傳統拍賣一樣大聲出價，出價最高者獲勝。
下面我們來談談遺囑認證銷售房產的價格是如何確定的。
法院不僅要求確認出售程序可以開始，而且出售條款也必須得到法院的批准。在加州，這因縣而異，並不是全州法律。但是，一旦房產投放市場，購買報價必須至少為評估價值的 90%，並且該價值應基於出售前一年內進行的評估，以確保其是最新的。當出價被接受時，必須得到法院的確認。只有當遺產代表向法院提出請願時，銷售確認才能成立。在大多數情況下，聽證會的日期定為初次請願後 20 至 40 天。儘管出價已被接受，但對該房產仍然感興趣的人可以參加預定的聽證會並對該房產進行投標。為了在聽證會上啟動投標程序，出價必須比原始出價高出 5% 或以上，再加上 500 美元。競標可以繼續進行，直到法院決定最高且可行的出價。一旦向最高出價者確認出售，必須支付購買價格 10% 的定金。
如果遺囑認證財產是信託出售，或者遺產執行人/管理人已根據《遺產獨立管理法》(IAEA) 被授予“完全獨立的權力”，則不需要遵守相同的規則，並且可以與非遺囑認證銷售相同的方式進行銷售。
加州的遺囑認證銷售乍一看似乎很複雜,工作量很大，但如果您按照步驟操作並有專業房產經紀人協助，那麼它並不一定很複雜。
我們也成功幫客人買入或賣出過無數間的遺產認證屋, 也真的很少有事後不喜歡和投訴的, 不少的“現像”, 很多是心裏因素的影響, 總覺得有那麼件事, 其實, 所謂“平常不做虧心事, 半夜不怕鬼敲門”, 日子一長, 這個陰影就忘得一乾二淨了, 而且, 美國的房子不少是一百幾十年了, 誰能保證之前沒有死過人呢？因為法律規定, 只需申報3年內房屋如果有人去世而己.