李健源  Kenny Lee                                                                                                 

根據三藩市租務法例第37.9(a)(8), 一位屋主, 如果佔有房屋產權超過25%或以上, 就可以以自住為理由, 要求屋主收回該房屋作為自住, 而且必需是要在該房屋內自住超過三年. 這種驅逐租客的辦法, 稱為 “屋主收回房屋作為自住”的 OMI (Owner Move-in). 

一般來講, 如果租客是 “受保護租客”的話, 就未必能用這條法例去驅趕租客了. 但, 如果同一物業, 有幾個業主(每人都超過業權25%), 則可以以幾個OMI理由去收屋, 而各人都符合條件的話, 則仍有可能以另一種 “Taking”形式收回房屋, 惟具體方法, 則需請教有經驗的律師. 

另外, 有新法例通過: 由2010年1月26日起, 在多單位柏文內, 如果一個租客曾經居住在該單位內超過一年以上和在該家庭內有一個18歲以下的孩子, 而且在學校學年期內, 用OMI的驅逐租客方法將不適用. 2010年的學校學年期將在2010年6月4日結束, 而新學年由2010年8月16日開始. 目前, 此項法例仍未針對獨立屋和共渡屋. 

搬遷費仍然是要支付給那些居住在該屋/該單位超過一年或以上的租客, 所有正式居住在該單位, 不論是否租約上是否有他們的名字, 只要是業主承認或默認的租客, 都有資格向業主索取搬遷費. 當業主正式通知租客要中止租賃關係時, 就應該支付一半給租客, 另外一半則在租客實質上搬出時支付. 

現時(由2010年3月1日至2011年2月28日), 基本的搬遷費是每人$5,101元, 不論該單位住多少人, 最高以一個家庭計三個人, 總搬遷費為$15,304元.小孩子也當作大人計算. 如果單位內每一位租客超過60歲或以上, 而且住在物業超過10年或以上, 又或者是傷殘, 或者家庭中有一個十八歲以下兒童等, 要另外支付多$3,401元給租客. 

假如用OMI去驅逐租客, 該物業將有一個限制: 收回房屋後, 必需用來作主要住宅自住三年以上, 如中途出租, 將會有可能被超訴. 此外, 一旦該單位以OMI成功取回, 該單位就變成 “屋主自住單位”, 也就是說: 如果業主想取回多個單位物業中的A單位作為自住, 將來三年後又再租出, 但過幾年後, 又想再收回一個自住, 就必需再選擇A單位. 因此, 業主必需要在選擇單位用OMI收回時, 一定要考慮清楚, 因為被定為“屋主自住單位”會可能降低出租收入回報. 

如果做OMI驅逐租客, 還有一個要求, 就是同座物業必需沒有一個可以與其相比較的同類型單位在空置, 因為如果有該單位存在, 就會令被驅逐的單位找到拒搬的理由. 如果只是有不同類型的單位, 新買家可以要求被逐租客以市值租金搬去該單位居住. 但如果相同類型, 則被逐租客可以向法庭要求以原驅逐單位的租金去搬入該單位. 所謂相同類型, 是根據單位大小,睡房數目, 狀况, 景觀, 車位和位置來决定. 

一般的OMI單位補償的搬遷費大約在$18,705, 但變化增大要視乎超過60歲以上老人和傷殘人仕的多寡而定. 假如實施OMI, 必需要以60天通知信知會租客, 和一半的搬遷費也要在送遞通知書時支付. 

如果租客家中有小孩子, OMI驅逐租客的行動, 一定不能在正常的學校學年期間內進行, 除非是暑假假期內. 有關OMI 屋主自住收屋法例和詳情, 應向有關的經驗租務律師請教, 這里的各點僅供參考而已.