李健源  Kenny Lee                                                                                                 

有興趣試下自己對美國地產常識知道有多少嗎? 先不要看答案, 自己思考記憶一下, 看能答對多少題: 

1. 什麼是固定利率貸款(Fixed-Rate Loan)?

答: 固定利率貸款, 顧名思義就是貸款利率和月供款數目在貸款期間內(通常是15年, 20年, 30年, 現在也有40年)固定不變, 但每月償還貸款的本金和利息部分卻是變化的. 通常在貸款初期, 償還利息較多, 因此, 年終報稅可抵扣部分也較多. 

2. 什麼是變化利率貸款(Adjustable-Rate Loan)?

答: 變化利率貸款因貸方變化利率, 或還貸金額或還貸時間不同而有幾種:

**變化利率貸款(ARM)----這類貸款通常提供前幾年較低的固定利率, 然後利率會隨著指數(通常是一年財政債券T-bill Rate而變, 但同時貸方(Lender)限定最高變化額度(CAP). 有的貸款也限定最低變化額度(Floor).

**可轉換ARM(Convertible ARM)---- 這類貸款通常允許貸款人(Borrower)將變化利率貸款轉換成一定時限內的固定利率貸款. 例如前5年每年利率固定.

**可重新協定利率貸款(Renegotiable-Rate Mortgage 或Rollover)---這類貸款通常固定前幾年的利率和月付數額, 然後允許貸款人重新協商利率.

**漸進付款貸款(Graduated Payment Mortgage或GPM)—這類貸款的頭兩年付款較低, 但在第5-10年或逐漸調升.

**共享升值貸款(Shared-Appreciation Mortgage): 這類貸款提供低於市場的利率, 但同時貸方共享房屋升值, 在賣房時或在協議時間借款人必須付給貸方升值共享部份. 三藩市政府提供的首次置業貸款計劃DALP就是這種貸款. 

3. 貸款公司(Lender)依法應讓我知道那些貸款資料?

答: 聯邦法律要求貸方(Lender)應披露所有貸款費用(Loan Cost), 如估價費(Appraisal Fees), 貸方律師費(Lender’s Attorney Fees), 托管費(Escrow Fees), 貸方服務費(Services Fees), 貸款利率(Mortgage Interest Rate)等. 根據聯邦誠信貸款法案(Federal Truth in Lender Act), 所有的貸款公司或機構必須統一採用一致的計算方法來披露貸款費用以利於消費者作比較. 固然之, 貸款利率必須APR(Annual Percentage Rate) 形式通告貸款人(Borrower). 

4. 申請房屋貸款(Home Mortgage)時, 貸款公司(Lender)一般要考慮那些因素?

答: 法律上來講, 並沒有法律要求貸款公司必須考慮什麼, 但一般來說, 貸款公司會考慮下列因素:

1. 工作經歷, 薪資歷史及現職工作証明----通常需提交近年來聯邦報稅(Federal Tax Return)和W-2表格. 如果你的收入來自其它方面, 如房產投資, 小孩撫養費(Child Support)或其它投資, 你同樣需要提交証明文件.
2. 信用歷史(Credit History)---貸款公司通常會獲取你的信用狀況如信用分數(Credit Score)及信用卡欠債金額.

3. 負債數額(Outstanding Debts)----如汽車貸款(Automobile Loans), 撫養費(Alimony)和(Child Support)等.

4. 資產(Assets)---如汽車, 出租房屋(Rental Property), 股票(Stocks), 債券(Bonds), 現金(Cash), 銀行存款(Savings), IRA, 退休金帳戶(Retirement Accounts). 互助基金(Mutual Funds).

5. 自負金/頭款來源(Source of Down Payment)---注意, 你如果有親戚的贈送(Gift), 貸款公司將要您提供贈送証明信(Gift Letter).