李健源  Kenny Lee                                                                                                 

上期介紹了1031延稅交換入息房屋的45/180天條例，今期接着介紹中間人公司和 QEAA安排: 

訂明物業時, 必須清楚地以書面在訂明期內通知 “被認可的中間人”. “中間人”提供的服務, 可以全部用電話, 傳真和郵件進行, 故三藩市地區以外的人, 也可以用以上的中間人. 他們收費一般分為两種，一種是幾百元費用加上 Escrow 帳户內的利息由中間人公司收取;另一種是比較高的費用(大約1000元以上), 但交換人可得到Escrow帳户內的利息. 收費詳情應向中間人公司查詢.  

“倒轉交換”(Reverse Exchange)----通常做1031交換, 都是先將本身物業交換出去, 然後按上述45/180天日期的規則, 去交換另一個物業. 但是, 在有些情况下, 可能會先將新的物業交換進來, 然後才將本身物業交換出去, 這個情况叫做 “倒轉交換”(Reverse Exchange). 

在2000年10月2日, 國稅局頒報了 Revenue Procedure 2000-37, 正式承認了“倒轉交換”的合法性, 在Revenue Procedure 2000-37內，規定要合法地進行 “倒轉交換”, 必須附合两個要求:

1. 納稅人必須簽定一個 “合資格的交換安排”文件(Qualified Exchange Accommodation Arrangement或簡稱為 “QEAA”);
2. 納稅人必須聘用一個 “交換產權持有人”(Exchange Accommodation Title Holder或簡稱為 “EAT”)

“QEAA” 是什麼安排呢?

要符合QEAA安排的需要, 必需按以下做法:

1.該物業要用 “交換產權持有人”(“EAT”)名義擁有.

2.納稅人需要有真正的交換意圖.

3.納稅人與EAT在EAT擁有產權的五天內, 彼此訂立書面QEAA文件協議.

4.交換出去的物業必須在45天內被指定.

5.整個交換必須在EAT擁有產權後180天內完成. 由於倒轉交換相當復雜, 請務必與專業人仕商   議.

6.收費也會較正常的1031延稅交換手續為貴. 

進行1031交換之後如何報稅?

雖然1031交換為業主拖延資金增值稅(Capital Gain Tax), 但在開始進行1031交換的報稅年度, 亦即是原來物業完成交換的那年, 用8814報稅表格申報.假如在報稅期限(4月15日)之前, 仍未能完成新物業交換, 便應該用4868報稅表格申請延期. (請參考上期 “45/180天條例”一段). 

除了8814表格外, 亦有可能要填4797表格和 Schedule D. 

用1031交換延稅, 一定是出租和有收入物業, 再次强調: 並非免稅, 而只是延稅, 日後在出售最後一幢出租物業時, 將會一次過計算. 以前, 有一個可以利用的機會，就是最後出售出租物業前, 業主搬入自住五年內超過两年, 可取回所有盈利免稅, 但今時今日，稅制己改，是以業主真正在內居住的日子計算比例，所以用此方法取得所有免稅己是不可能.