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1031延稅交換入息房屋 (上)
李健源 Kenny Lee
很多朋友不時打來問及有1031延稅交換入息房屋的詳情, 雖然本專欄己多次介紹和其它刊物也常刊載, 但相隔一段時間重温，可能對一些朋友會有用.
賣出入息樓宇所賺了的 “資本增值” (Capital Gain), 一定要在當年交稅(聯邦稅為20%, 另加州稅).如要延稅, 則必須用稅例第1031條作免稅(其實是延稅)交換, 將原來物業的資本增值和折舊，轉到新交換的入息樓宇上。
使用1031交換條例, 必須十分謹慎, 最好是有這方面經驗的會計師或地產經紀幫助.此外, 不論是作 “同時交換” Simultaneous Exchange), 或作較常用的 “延遲交換” (Delayed Exchange), 通常都需要僱用一個 “被認可的中間人” 英文叫做Qualified Intermediary. 這間公司也叫做 “促成人”(Facilitator)或 “幫助人”(Accommodator), 它是一個獨立(即與投資者沒有關係)的機構, 有些 “中間人”是專門幫忙投資者作免稅交換的獨立公司, 有些則是 “產權公司”(Title Company)屬下的附屬公司.
1031稅例主要條款
1. 需要以 “同類”(Like-Kind)物業作交換. 但 “同類”的定義很廣濶, 只要是賺取租金入息的物業便可. 故此, 柏文公寓可以換貨倉, 空地可以換單一住宅, 辦公大樓可以換柏文公寓…… 在美國之外的物業不能作交換。
2. 需要換相等或更高市值的物業, 而且淨值應全部放入新交換的物業上, 即不能減少抵押貸款, 否則有部份會成為 “靴子” (Boot), 需要付資本增值稅.
3. 需要按 45/180天條例, 下面再作解釋.
4. 需要由交易開始便申明為1031交換, 而整個新舊物業交易過程都按交換(不是買賣)來進行.
5. 需要避免 “相等收取”(Constructive Receipt)情况, 即交換者不能有機會取得交易的款項, 故必須由一個 “被認可的中間人”代辦.
45/180天條例
1031條例裏面, 有两個時期十分重要. 第一個是 “訂明期” (Identification Period), 乃由原來物業交易完成開始的45天. 第二個是交換期(Exchange Period), 是由原來物業交易完成開始的180天. 這两個日期十分嚴格, 遲一天都會導致交換失敗, 失去延稅優惠. 請注意: 180天條例其實是 “180天或報稅限期两者之間較早的日期”, 所以在接近年終作1031交換, 有可能由原來物業交易完成開始, 至明年4月15日之間沒有180天, 在這個情况下, 應該向稅局申請延期報稅.
訂明(Identification)注意要點論原來物業數目多少, 在訂明期內, 交換人必須按以下三個條例中的任何一項, 以書面訂明交換物業:
1)三個物業條例: 不論訂明物業之總值, 訂明不超過三個物業.
2)两倍物業條例: 不論訂明物業之數目, 訂明不超過原來物業價值两倍的物業.
3)95%條例: 不論訂明物業之數目, 將來真正交換物業的價值不少於訂明物業價值總和的百分之九十五.
篇幅有限, 下期再解釋 “中間人”和什麽是 “QEAA”.