李健源  Kenny Lee                                                                                                 

自我們重點介紹過州政府對第一次購屋者的一萬元扣稅優惠後, 很多的朋友致電來, 想問清楚如何可以同時取得州政府和聯邦政府合共一萬八仟元的扣稅優惠. 因為詢問眾多,故利用今日的篇幅, 再與大家詳細研究這個問題, 下面我們以王太太的經歴作例子: 

王太太是首次置業, 在州政府發佈由五月一日起實施一萬元扣稅優惠給第一次買屋者之前一個星期左右, 在經紀的輔助下簽下一間銀行屋, 條件是四月二日之前要完成驗屋, 四月十五日之前要完成交易, 否則, 過期成交, 每日需罸款100元. 

王太太是否合乎取得該两項聯邦及州政府的扣稅優惠, 完全取得這一萬八仟元呢? 照法例上的字面解釋, 王太太是不符合取得州政府的一萬元的, 但仍符合聯邦要求的四月十五日前簽約, 六月底前成交的定義, 取得該八千元. 的確很可惜, 只是十多天的時間. 

成交日期, 是指一切貸款, 驗屋, 估價等手續己完成, 在指定日期內, (以王太太的個案, 即是四月十五日之前), 雙方在公証公司簽妥一切轉讓文件, 貸款者也同時簽妥銀行按揭文件, 而公証行又收齊所有來自買家, 貸款銀行的款項, 且到市或郡政府登記之後, 由公証公司發給買賣各方的總計單 (俗稱HUD-1)也稱Final Statement. 在單上列出的日期, 就是成交日期了. 

依據合同, 倘若王太太借意拖延成交日期,硬是拖到五月一日, 則要冒着風險, 每日被扣一佰元, 即合共要被扣一千五佰元. 如果自己計算過, 即使被扣一仟五佰元, 但可以取得一萬元扣稅, 也未必是不化算, 這就要視乎個人的選擇: 如果自己估計, 今年要交的稅少於四仟元, (因要分三年去扣這一萬元), 即無這麽多稅可扣, 就可能會留取實際的一仟五佰元了, 真的視乎個人决定. 

至乎王太太如果成交過期, 是否真的一定會被銀行罸款每天一佰元呢? 有時法理不外乎人情, 如果您的經紀較有經驗, 又願意帮您爭取到這一利益的, 未必一定沒有辦法去拖延一下的, 例如現在貸款很困難啦, 成交上有些少影响啦等等, 都可以作為一些借口去拖延幾天, 又或者即管將此原因向賣家講出來, 在接近到期時, 向賣家書面提出有限的時間延期. 經驗上說, 即使是鐵石心腸的銀行賣家, 一般都會人道上接受的, 不試又怎知道: 行不行呢? 

我們試過有個銀行屋個案, 因為買家的貸款雖然己經批核了, 所以也簽署了貸款核實書 (Loan Contingency Removal), 但銀行部門繁多, 也不知是那個部門阻塞住, 文件一直沒有發出來, 一拖就是近一個月, 雙方急也無用, 結果延誤了一個多月才成交, 幸運的是: 我們步步向賣家解釋, 爭取對方的諒解, 最終並未有分亳罸款. 所以, 規例是人定死的, 但人才靈活的. 

當然, 這是傷及到賣家的利益, 正所謂 “給你是人情, 不給你是道理”, 這招也不是一定行得通, 但牽涉到這大大的一萬元, 不試又不甘心就是了, 這也是你經紀施盡百般招數的時候了. 

再一次在此提醒大家, 對初次置業者, 四月十五日簽約限期即將到來, 錯過了也就是失去了八仟元, 對再次置業者失去六仟伍佰元.