李健源  Kenny Lee                                                                                                 

上兩期分享了中國政府在房地產買賣交易中的新改進, 看到了制度的改革令到整體運作上趨向於更加開明和系統化, 這是國民所欣慰的. 但不足之處, 仍然是大家期望在不久的將來能夠見到改善的. 

比較起與美國的房屋交易制度, 有所不及的地方,但未必就是中國的不足, 但只是制度不同而己, 兩者都各有利弊就是了. 我有下列的體會,下面列舉一下各種現像, 供大家參長: 

1. 地契的分別:

美國----並沒有特別的證書或原件去供業權人作為必需持有, 才可以進行買賣. 也就是說: 只要是己在政府檔案里所登記的業權資料就為準, 能查實業權人的身份, 就可以買賣, 如果遺失當時登記的地契或文件正本, 同樣可以買賣房屋.

中國----每一間房屋或每一個業權都必定有一本硬皮紅簿的 “房產証”, 而整幢佔地物業一定有一本硬皮綠簿的 “土地証”. 這兩本証件非常重要, 里面有記錄房屋或土地的具體地址, 尺寸, 面積, 方位, 權屬, 業權人資料, 房屋結構, 等等, 最重要是附頁上的房屋測繪圖. 倘若遺失, 補辦是很麻煩. 買賣時必需具備, 所以, 老華僑同其它國內屋主一樣, 緊緊地抱實這些寶貝証件. 

2. 買賣之間的金錢交易:

美國----每個州有所不同, 東岸紐約一帶多以律師做公証交易, 而加州則由公証行作中間人, 所有金錢都會匯聚到公証行(Title Company) 的帳戶內, 由他處理好一切交易文件, 再分發給賣主及各個公司, 包括驗屋公司, 地稅, 地質檢驗公司, 經紀佣金等, 假如買家未付齊錢, 或有糾紛, 公証行就不會派發和付給賣主.

中國----則不同. 即使有中介公司在買賣雙方中搭橋, 但買主, 賣主仍需要親自前往房地產交易中心去辦手續. 而且, 官方對買賣間是否己經做好金錢交易並不重視, 因為他估計賣家收不齊錢是不會放過買家的. 在一大堆繳稅, 繳費單之中, 只夾集著一張買賣雙方成交的發票, 底部雖然有注明 “賣家收妥房款簽署” 一欄, 但辦事員叫老華僑, 只需將賣家完全未簽的這份發票最底一張交回給他們即行. 換言之, 政府收稅要關關卡緊, 但買方有沒有付齊款給賣方, 就不關他事了. 如果辦完手續再發現有問題, 你們只有自己到外面去打吧. 

3. 交易中的稅收和手續費

美國----一般有律師或公証行處理交收手續, 在成交時會列清一條數的清單, 經紀幫您核實各項費用, 包括: 市, 郡的交易稅, 公証行費用, 產權保險收費等, 您在銀行開出本票交回來即可. 即使有些細項數目很小, 但也清楚地列出.

中國----則不然, 即使您進去交易中心拿到一本小冊子, 無論如何您也搞不明里面的細節, 特別如果不是房地產的行內人, 您連名稱都分不清, 例如: 存量房, 增量房, 房改房, 調房總站….等, 稅項方面有: 土地增值稅, 營業稅收附加, 個人所得稅, 契稅, 印花稅…., 而費用方面有: 交易費用, 登記費用, 調房總站代徵費用….五花八門, 令您眼花撩亂. 您未做最後一步, 都不知道下一個部門會否又遞來一張上千元, 甚至過萬元的帳單, 令您戰戰兢兢地走下去. 老華僑今次感受很大, 因為這些僑房己過大半世紀, 加上中國的地價同經濟一樣快速起飛, 徵稅的方法和數目也是以驚人的升幅暴漲, 老華僑沒想到, 光繳稅, 繳費的金額己將近是房屋成交價的三分之一有多. 雖然, 明知是電腦自動系統自動計算出來, 應該不含個人斂財因素, 但國家的收費是很嚇死人的. 

說到這里, 我們還是那一句: 中國是在進步, 但還是有很多有待改進的, 我們放眼觀望吧!