李健源  Kenny Lee                                                                                                 

在地產交流會上, 大家很有興趣地討論着一種穩重而可行的NNN (3不管)商業投資方式, 以投資者角度來講, 這的確是一個可以考慮的投資方式, 既可取得豐厚的回報，又可最大程度上減低了投資上的風險。 究竟它是怎樣一個形式, 在這里與大家分享. 

眾所週知: 如果要投資到一個商業物業時, 除了租金回報 (Cap Rate)外, 最重要就是業主與租客的使用租約, 如果租約長，租客有實力, 再加上能簽上NNN(3不管)條款, 那就是非常完美的組合了, 那怕有一天百年歸老，也一定福蔭後人. 所謂NNN條款的3不管, 是站在業主(Owner)的立場而言, 是就是說，所有地稅,保險, 水電雜費，統統都由租客自己負責，業主只是每月收租, 對於擁有物業的人來說，是求之不得. 但是因為所有的責任負擔都轉嫁在租客身上, 租客也不是那麽容易就範, , 除非, 這個物業的各樣條件，例如: 地理位置, 發展前途, 顧客流量, 配套設施, 租約保護等等都屬於極佳，租客才會有興趣, 相對的, 如具有實力, 架構建全, 長期發展的企業才會接受這種互惠的條件。 

怎樣才能擁有這種穩定的商業投資的? 美國有一間頗具盛名龍頭上市公司, 他們有一個成功的策略而且己進行多年, 就是將美國各地一些地產發展商己經開發了的大片商場, 全面收購，然後由他們專業的律師團隊, 將商場單位進行法規方面的包裝, 製造出一個完善嚴謹的營商環境，再用NNN的條件專門去招攬那些知名度高, 架構穩健, 又具國際品牌, 例如：Burger King, 家鄉雞，Wendy’s…等人們耳熟能詳的大公司，合約一簽20年, NNN(3不管), 每年可有1.5%的租金增長. 然後, 這間上市公司再將這一個個的物業單位連同這份完善的租約一同賣給投資者, (當然他們也是從交易中賺了錢).  

以這種形式, 在我們投資者來說, 可以算是穩操勝券, 因為, 其一，投資者由購買當日起己可以計算約滿前的具體收益, 也不用擔心物業容不容易出租, 租客好不好，會不會欠租, 經濟不好時, 租金會否下滑…等等. 其二, 由於是NNN, 根本業主就不用管事, 甚至乎, 業主根本不需要去看這個物業，或者連這個物業在哪里也不需要理, 每個月只去銀行查入帳記录就可以. 其三, 由於這種制度很建全, 如果隨時出售他人也是廣受新買家歡迎，甚至因物業增值而保證了一定的價值。 

當然，連鎖性超級經營也有可能出現失敗，但以過往的歷史, 他們的生存期還是遠比個體的私人企業要長得多. 另外, 其它小型商業投資中, 個別的業主也能夠將自己的物業實行NNN化, 但畢竟他們非專業規範，往往業主與租客之間, 會為租約的條件, 搞得不歡而散, 假如租客破產, 業主可能分文不收, 租約也成了一紙空文.

既然有這麽多的好處, 又是不是可以成為我們一般人的囊中之物呢? 普通市民是否只能望梅止喝呢？ 非也! 灣區有一位陳太太, 她將一座價值80萬元的出租屋出售, 扣去償還銀行貨款後, 剩值55萬元，她利用1031交換政策, 委托我們代她向這間龍頭上市公司購買了一個價值180萬元的外州 Burger King (漢堡王), 租約NNN, 仍有十多年期, 商業貸款125萬元, 我們為她找到20年期, 僅5.5%的優惠商業貸款, 現在，他己經是物業的主人, 物業租金回報率近6%, 現時扣除所有供款, 她仍有近2600元的淨收入, 其實, 約是7-8年, 陳太太己經取回投資本錢, 而且隨着本金的分期付清, 她的月收入還會每月增高, 真的, 她現在正安逸地坐在釣魚台上呢。 

成功的例子還不少, 由於文化背景的差異，很多主流社會的人仕己經熟識和使用這種投資方式, 惟華人方面才是開始不久, 也可能是碍於語言和溝通上仍是需突破的障碍, 但, 基於成功的經驗和己開拓的渠道，我們能夠帶領投資者尋找和交易到穩重式的商業投資的機會將會越來越多.