李健源  Kenny Lee                                                                                                 

購買房屋前，除了直覺對房屋要有 ‘觸電’般的感覺外, 還要理智地去了解各樣文件和實况, 然後才請經紀為您準備 Offer(即合約), 填寫 Offer時, 要留意Offer上的幾個重要地方: 

1.      買家姓名, 房屋地址, 出價數目, 頭款數目, 成交日期, 都必需看到列清楚, 因貸款時, 銀行是需要提供準確的副本的, 反而合約內的貸款數目和貸款條件並不需準確, 因為是以貸款銀行的合同才為準的. 合同的有効期是由有關合約的文件簽署最後一筆時開始計算。 

2.      訂金的數目需要清楚, 一般是買價的3%, 也有經紀是先收$1000元, 然後接受Offer後再補齊到3%. 但, 如果這批錢都是要在雙方簽約後才送去給公証行保存的話, 本人建議: 只收客人一張3%支票的影印件, 以供向賣方証明誠意即可, 而原件支票, 可以交經紀保管, 也可退回給買家保管, 直到雙方簽妥合同後才交回給經紀, 一來客户放心, 雖然明知抬頭寫着公証行名稱的支票, 經紀是兌現不到錢, 但一張簽名支票在別人手上, 總是不放心的, 是嗎？ 

3.      誰支付政府的物業轉讓稅？ 每一個城市和郡都有不同稅率的物業轉讓稅, 每次交易都必需一次性支付, 通常, 經紀都會根據地方政府的指引, 分清是買方還是賣方習慣性支付. 但由于市場的供應和需求原因， 經紀可以依情况而爭取要對方支付, 也是經紀為您服務的一項要素. 

4.      有三樣期限(Contingency)是必需留意的: (一般都是17天，但雙方同意可以更改)

a.       貸款期限-------買家如果完成貸款銀行的確認, 在期限內必需以書面通知賣家, 否則賣家有限另外出售他人，不過買家可以取回訂金. 但假若買家己書面通知賣家, 但之後又想取消買賣, 賣家就可以殺取其訂金. 所以這張通知書關乎買家能否收回訂金, 尤關重要, 買家經紀應該會盡力拖延送出給對方的時間, 以力保護買家利益.

b.      估價期限------- 買家如要貸款, 必需要提醒銀行，物業估價必需在期限內進行, 否則, 如同貨款期限一樣, 要末賣家另覓買主, 票末沒收訂金.

c.       驗屋期限 ------ 如果買家需要驗屋, 必需也要在此期限內進行, 過期不做, 就作放棄論. 如果驗出房屋有大問題, 買家可以退出交易, 取回訂金, 或者要求賣家出錢或出部份錢維修, 而令交易繼續進行. 這也是買家經紀盡忠職守的表現之處.

5.       其它要項: 

a.       附帶物品------ 一般常規做法是: 除特別聲明外, 入牆物品必需随屋出售, 不貼牆物品歸賣家帶走。但往往有灰色地帶, 例如, 冰箱，窗帘布等, 模稜兩可. 故買家經紀應該特別注明在合約。太多物品, 不便登記的話, 可以用相機拍下, 待最後收屋檢查時核對.

b.      附帶條件------ 如果買家是要出售自己現在的屋, 而用收到的錢才去買新的屋, 就必需在合約上注明 (Subject To), 或者需要售後返租一段時間, 又或者知道業主是以現狀(AS-IS)出售的, 都應該注明. 業主是持有經紀執照或經紀與業主有親戚關係的, 都必需注明, 以示清白.

c.       合約有効期-----如果沒有特別注明, 一般是買家簽字的3天內有効，如果賣家沒有在這張合同上回應和簽字, 到期後就會變成廢紙一叠了.

d.      委托經紀書-----這是一頁的委托書, 說明之間的委托關係, 注意! 此文件有効期必需是在簽合同之前生効. 

(下回再續)