李健源  Kenny Lee                                                                                                 

有一個4單位的栢文, 座落在三藩市新華埠的中心地帶，陳, 李, 張, 黃 四家人在十多年前共同以合伙形式購入，然後按抽簽次序决定那一個單位屬自己的. 四家人是共同去一間銀行借同一個貸款，回家之後, 大家就在小後園計算自己的應付部份，不論修理費，保險費及地稅等都按比例攤分. 雖然, 十幾年來, 四家人都忙於為口奔馳，踫面也不多, 但大家也樂也融融. 一直都相安無事.  

房屋價格近十年突飛猛進, 轉眼間, 整幢栢文己升價近4倍, 而各住户也由精壯年步近退休和兒孫滿堂, 開枝散葉. 開始有人考慮到退休遷移到外州或者換大屋等事. 一提要出售其中一個單位, 栢文的產權交易就成為了眾人關心的問題,

A單位陳先生日前向我查詢下列的問題: 

1.      只有一份聯名的地契, 如果有一户出售其單位，如何去分割出自己的部份呢?

2.      由于業權只有一個, 其它三户人如有阻僥, 是否就賣不成呢?

3.      貸款只有一個, 其它三户不肯合作, 如何提早還款?

4.      新買家在這樣麻煩的關係下肯購買此單位嗎?

5.      新買家要貸款, 會否影响其它原住户的貸款嗎？

6.      ……… 

其實, 一個多單位的栢文其實本來就是一個實物, 各位業主是以TIC分權擁有的形式持有業權, 可是說是: 要買一齊買, 要賣一齊賣, 各自的股份可以轉讓和遺傳, 但並不代表現在所住的單位也隨股份一同轉移, 即例如: 您是一間微軟公司的股東，有股份, 未必說您可以出售微軟資產一樣. 當然, 貸款也是只有一張按揭契, 不論負債人有多少, 欠債的話, 人人有責任要清還.

這就是做TIC 恊議之前的狀况. 

當然, 也不是其股東就一世不能拋售物業脫身, 假加該股東很需要出售其物業, 而其它股東又千方百計阻隢不肯出售自己的部份, 該股東可以利用 “Petition Sale”這條法例, 向法庭要求全幢物業强行出售, 到時, 其它業主也無法保存其擁有的部份了. 

之所以形成這些問題, 主要原因是近年房屋價高, 見高拋售是正常的, 多單位物業動輒就是幾佰萬元，不知一般投資着能承接的, 加上如果能分拆出售, 一來容易出售, 二來價挌一定較高. 所以近年來TIC恊議就成了能成功申請將物業轉成 “Condo共渡”前最隹的可分拆方法.

下期再報導陳,李,張,黃四家人成立 “TIC恊議”經歴的風風雨雨….