李健源  Kenny Lee                                                                                                 

上幾期我們集中講幾 個發生在身邊的故事, 現在又將 焦點放遠到中國大陸去. 因為, 近年來, 前往中國大陸購屋置業的朋友日益增加, 特別是單看我們推出的香港度假屋這两個月爆滿, 就知道回鄉潮旺盛, 所以, 有必要將中國大陸購置房地產應 注意的事項讓大家知道, 本專欄雖然不敢宣稱中國內地房地產專家, 但所有資料均來自內地專業部門, 可信度達98%.  

本文共分三期, 分別介紹: A. 內地置業所須文件, B. 所需的手續費  C. 有關的合同, , D. 物業的管理 和E. 廣告及展銷會

A. 內地置業所須文件

**商品房(即可以在市場自由買賣的房屋), 發展商需具備以下「五証」文件方可出售房屋。包括：

1. 「建設用地批准書」 --- 以有償使用方式提供國有土地使用權，由市、    縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，並向房 地產開發商發出「建設用地批准書」.

   2. 「國有土地使用權証」 ---房地產開發商已交付土地使用權出讓金，方    能取得「國有土地使用權証」.

   3.「 建設工程規劃許可証」.

   4.「建設工程施工許可証」.

   5.「商品房預售許可証」--- 此証最重要, 買家應該特別注意:

1. 部分樓房是政府特別批地供興建售予外國人、華僑及港澳台居民的，這 類商品住宅須取得「商品房外銷許可証」方可出售。現隨著內地房產市場的發展，內銷、外銷的界限逐漸淡化，近年已較少此類樓房。
2. 開發商推銷新樓盤時，需在售樓處展示「商品房預售許可証」正本， 買 方應查証正本，不宜單靠影印本，並注意上面的有效期。發展項目若仍 有建築按揭未解除，「預售証」一般會列明項目中哪部分仍按了給銀行 ，買方宜仔細檢視以確保買入的樓房沒有受制於該等產權負擔 。
3. 房屋建成後，開發商在交付商品房給買方使用時必須出示「兩書」，包 括：

I. 「住宅使用說明書」---用來對銷售商品住宅的結構及性能標準的說明 （包括結構類型、裝修、水電及其它裝置等） 。

II.「住宅質量保証書」---開發商需對銷售商品住宅承擔質量責任的文件.

B.  所需的手續費----在內地置業，須繳付以下手續費：

a.    房產權登記費

b.    合同印花稅

      c. 轉讓稅

d. 「房產証」印花稅

e. 交易費.

  ** 除樓價外，買方也應注意以下費用，令其預算更全面：

1. 律師費.
2. 公証費.
3. 管理費.
4. 代理佣金.
5. 保險費.
6. 維修基金. 
7. 各項雜費/按金(水、電)等.

下期再續有關國內置業的合同注意事項,敬請留意.