李健源  Kenny Lee                                                                                                 

很多朋友對 “銀主盤” 這一個名稱很陌生，其實它就是英文的 “Foreclosure”, 即是由銀行作主出售貸款者供不起的房屋, 所以每當市場經濟轉壞, 很多人失業, 或者利率高攀, 無法按預算去供樓，銀行一再催款而無反應的話，銀主利用 “Deed of Trust” 按揭契所賦於的權力, 就可以低價出售該物業, 以清還銀行的損失.  

美國的房屋市場連續火紅了近十年, 很多地區的房屋價格以倍數遞增, 尤其以東西两岸為甚. 市場不可能無止境地每日飈升, 在市場供需關係和收支平衡問題達到一定程度時, 就需要一個調整和消化期, 加上政府和聯儲局利用 “利息” 這一武器來干預市場, 就會出現 “人為加自然”的緩和期. 目前，美國正是處於這一時期, 房屋成交量下降, 房屋價格穩步下調，就是所謂 “經濟軟着陸”的意思了. 

作為銀行生存之道, 就是用較低的利息去吸引銀行客户去存款, 然後用較高的利息去借給貸款人去投資各樣的計劃，包括房地產投資。所以, 賺取利息差價來維持銀行的運作, 派息給股民和紅股給股東是天經地義的, 其實就是用別人的錢去賺錢。 但是, 銀行除了給人印象是財源滾滾來之外, 其實也存在很多的隱憂的. 例如, 將錢放貸出去, 不論是借款人用來投資做生意, 還是用來投資物業, 都一樣有風險，貸款人可能生意失敗而破產, 或者買屋而無法供款, 銀行都要承受損失.

所以, 銀行在貸款之前，除了要彻查貸款人的經濟背景和收入來源, 以及可能要貸款人支付一定比例的頭款, 以盡可能減低損失外, 更需要貸款人簽署一張 “Deed of Trust” 同意銀行在無法收到如期供款時, 有權將房屋拍賣, 得到的錢項先還清銀行的貸款，然後有剩的話，才付還給業主. 一般而言, 銀行向外拍賣的開價都是計算自已的部份為主, 所以都會比市場為低, 正因為如此, 更吸引到很多人的興趣和關注，都希望在亂勢之時，檢拾到便宜貨.  

如何去尋找和選擇銀主盤呢？, 通常，房屋被銀行拍賣有三個階段, 即:

1.      Notice Of Default (NOD)  

2.      Sale of Deed of Trust

3.      REO

所謂 NOD---- 就是指業主已無法供款而面臨銀行出面採取行動，而自已主動求售.

Sale of Deed of Trust-----是指按揭契的持有人可以將該契據低於市價出售.

REO-----是由銀行出面作主拍賣, 業主此時已經完全無權干預業權.

在這三種程度內去購買, 各有利與弊, 請容在今期地產交流會上會有專題介紹或者在下期再作分析.