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上海商舖料跑贏大市
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李健源 Kenny Lee
自從中國中央政府在去年年中致力打擊上海樓市,杜絕炒風的措施實行以來,上海市的房地產成交量下跌近六成,特别是新發展區,例如浦東區等,更是水靜河飛。雖然經過数月來的消化,跌勢回復平穩,但業界預期,短期內上海住宅市場觀望氣氛仍然濃厚,相反,上海商用物業卻吸引不少外資機構投資者青睞,預計今年優質商舖及寫字樓造價及交投熾熱。
近年上海市市政府控制土地供應,主要以住宅土地為主,令商用物業買小見小,而且發展商用項目所需資金極之龐大,尤其規模較大的項目,政只有具實力的的發展商才可向銀行融資,令發展商對商用項目惜售及審慎,故銷售策略及推盤的步伐較為慢熱;令市場在供不應求下造成價格持續上揚。
目前上海之商用物業回報一般逾八厘,對比投資住宅市場,明顯較為吸引,如早前麥格埋及高盛两個大財團分別購入新茂大厦及百騰大厦,以及上月花旗集團以作價五千萬美元收購上海永新廣場。可見高質素商用物業是國際財團入市目標,故一線商舖或甲級寫字樓最值得投資,此類物業租金回報穩定及升值潛力較可觀。
隨着國家經濟發展穩步上揚, 房地產市場發展迅速,吸引大量國際基金流入,投資者主要對商用物業如商舖,寫字樓的租金回報及其升值能力最感興趣,認為仍有大幅發展空間。其中甲級寫字樓不論租售價格均己違炙手可熱的地步,熱門地點如地鐵二號線、內環一帶的寫字樓地區,部分更只租𣎴賣,部分發展商更計劃項目只作長線收租之用,物業的回報率也逾八厘,前景極為樂觀。
至於商舖方面,南京路,淮海路等主要商圈的租金𣎴斷攀升,自去年十月上旬以來,南京路的商舖每平方米租金更高達二千四百元人民幣,折美元30元一平方英呎,不便宜呵。加上國際品牌爭相入內地,而他們對一線商舖最感興趣,故刺激黃金路段的商舖租金𣎴斷攀升,令商鋪回報率變得更吸引,,也是基金和國際投資者熱衷投資的原因。