李健源  Kenny Lee                                                                                                 

如果大家有閱讀過本專欄的上一期房地產第三季升降表，應該會記得，在第三季中，也就是最火辣辣的亞里桑那州升幅是最高，其中鳳凰城是達55%和吐桑(Tucson)達34%，這亦合乎了我們之前的預期，亞里桑達州自一年多前開始熱起來後，房屋價格由１０多萬元直線上升，只是一年多時間，已經達到翻倍。連一向沉靜的吐桑市也驟然間身價倍增。雖然，是有一部分由拉斯維加斯房地產投資獲利轉戰到這里，但其實與本身亞里桑那州的工業和經濟的起飛也是有很大的關係。

由于多間曾在灣區號稱大哥的龍頭公司，Intel, HP, IBM等高科技公司的分公司界入，有適巧一條環廻凰鳳城的202號公路建成，這就造就了鳳凰城的神話，而吐桑的興起則主要是一種邊際効應和人們的心理作用，其實，吐桑市是一個經濟很平穩的城市，市內的工商業除了GM通用公司之外就幾乎僅有了，而且它鄰近墨西哥邊界，所以近日被聯邦政府定為偷渡者最猖狂的域市，除了少部份校區較好的地段是較安全外，市內的環境都是較差的。

上述所舉的例子是我們舉辦地產考察團往亞里桑那鳳凰城達两年的心得，同樣也講明了一個道理：人們都會以為一有發展機會的城市就應該向它鄰近的城市去打主意，希望自己能捷足先登，早人一步，但有時對該處的不了解，就會造成了盲目的投資，被困於籠內，當然，物業投資任何時間都會保值，不會變廢紙，但投資不當，也會錯放在無進步的物業上，到時變賣後，不賺反貼。 

再看德薩斯州的物業投資前景，不少人在看到鳳凰城增長迅速後，就提出：下一個高潮是那里？是德州嗎？我們覺得此口號會存在疑點，不可不信，但亦不可盡信，如果從第三季升降表中所列，德州的两個主要城市，達拉斯和休斯頓的上升幅度仍然包尾在後面，而提倡到德州去的人早在今年六，七月就鼓動大家去投資，但反應就不太理想，其主要原因就是各州的稅制不同，德州的物業地稅高達2.5-3%，是加州的两倍多。雖然有人說，該地稅可以由租屋人的租金覆盖，如果接下來的美國房地產仍如前兩年一樣急升則還可以，因為志在升幅，地稅就小意思啦，但如果房地產緩慢下來，地稅負擔就成了不可忽咯的開支了。况且，這兩個城市並沒有像鳳凰城那樣的大公司遷入。故下一站的說法，只是投機家統領大軍的一個嘗試而非實質的口號而己。