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商業房地產投資 |
李健源 Kenny Lee
由于在接待客人的過程中, 收到很多客人的寶貴意見，就是有相當一部份客人是希望投資到商業地產的, 因為商業回報較高, 風險較少, 增值較快, 競爭較少. 不少客人更是利用1031延税優惠，可以有相當的部分資金運用. 的確, 選擇到合適的商業投資, 除了能增加您的資本, 還可以利用其開支扣稅, 不少人投資在餐館物業上, 可以租出, 也可以自用, 發揮所長, 也有不少人投資辦公樓或商店，回報都非常可觀, 更有人投資栢文公寓，由四單位變八單位, 總之，大型成功的個案，多數都由獨立屋逐步向商業地產邁進, 很多擁有整個購物商場的人都是走這一條路的.
當然, 要開始商業投資, 必需要懂得如何選擇地點和物業類型和知道自己的能力. 有時不可能只是考慮欲購物業的現在回報率, 例如日前我們舉例的Safeway超市一樣，由于在數年或十數年之前己經有合約, 所以目前的租金對現今己升值的物業來講, 當然回報率就偏低, 而且越接近租約尾期時, 相對市場價就更低了. 但是, 這種物業值錢就值錢在租約即將期滿, 試用我們之前Safeway超市的例子, 如果今天是租約即將到期, 這一間横跨两條街的大型建築就會價值連城, 何止這區區80萬元呢，而且租金也是每月数以萬計, 與現時的三仟元就天淵之别了. 不過, 畢竟它還有60年, 這就需要將現時每月的補貼逐年逐年加上去, 將風險又加上去, 而且必需是前人去種樹，待後人去乘凉就是了.
如果不將眼光放到幾十年後, 那麼, 在商業投資上就應該選擇一些租約即將期滿, 但租金不是太高的有潛質物業了. 因𤔡業主不是笨蛋, 回報率高的房屋一定叫價不低, 這樣回報率就自然又降下來了. 所以要將希望放到日後租約期滿的新租約內, 才是明智的選擇.
另外, 灣區的地產貴到飛起, 回報又低, 就不是那麽容易入市. 反而, 如沙加緬度, 士德頓, 費斯盧等高速發展的城市, 人口急劇增加, 生活設施不斷增建, 自然對商業的需求大增, 加上日後99號高速列車由沙加缅度直通洛杉磯, 沿途的城市必然受益. 這也是投資商業物業的可考慮去處, 當然, 這些城市的投資也是需要放眼多年後的將來，屬中長線投資, 如果想在短期一年半載內獲豐厚利潤, 就可能令您大失所望了.