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前景可觀的向外商業投資
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李健源 Kenny Lee
相信每個人都知道：投資商業, 例如商場, 餐館, 栢文, 辦公大樓, 或者貨倉等都是回報很高的投資. 相信誰都希望擁有一個有穩定租金回報, 地理位置居住繁華鬧市中, 不論今天或者明日, 只要有人氣, 就不耽心無收入. 不知道大家有沒有聽說過, 在舊金山(三藩市) Taraval 街夾17街的Safeway超市, 佔地一整個街口(Block), 大約在年多前曾在市場出售, 只售80萬元, 但前提是: 約40年前己立下租約, 是100年年期, 租金固定$3000元. 現在還有近60年期, 這種投資做得過嗎？ 這真是見人見智, 當然, 今日如有人買入, 可能被人笑是愚者, 但到我們的下一两代人來看此買家, 則可能是個智者, 因為他被認為只花了到時只值很瑣碎的80萬元就買下了整條街的大商場. 當然, 我們不能在此評論他們是否成功. 除了眼光之外, 還要靠運氣.
不過, 如果以商業與住宅來比較, 如果地點選得好, 確實是商業回報和升值高很多, 而且空置率一般都很低, 以三藩市漁人碼頭地區𤔡例, 雖然遇到911事件後經濟蕭條, 但商舖依然如故, 縱使部份支持不住關門大吉, 但同樣有新租客遷入. 這就是為何這些大型的商業店舖的東主不肯出售業權的原因. 只要地理位置好，商舖就等同一只會生金疍的母鷄. 加上政府一貫對租金和租約都不是管制得很多, 所以租金就得以以市場來調節. 近期香港經濟復甦, 大批東主不理租客是否結業也要大幅加租就是這個原因.
返回來我們加州地區, 其實華人很多成功者都是在物業投資上, 尤其是在商業物業投資上。可以講, 赚小錢，在住宅, 赚大錢, 一定在商舖. 所以, 如果在住宅方面己有投資心得和收獲的人, 應該考慮下, 將資金轉移部份或大部份到商業物業上去. 在目前人們對住宅房屋有所耽心和觀望的時候, 比較保險和低風險的投資, 可能是商業物業方面的投資.
不過, 並非人家說好, 就一股冲勁地撲上去, 如果有勇無謀, 只會落得一敗塗地. 究竟什麽條件才合適向商業地產進軍呢? 首先是自己判斷和評核一下自己的經濟能力和市場的了解:
1. 商業物業一般上銀行貸款的條件都比較苛刻, 利息較高, 貸期較短及首期要多, 對於首次置業者就很難符合條件了. 所以必需是一批中產階級他們己經在住宅投資方面有所收益, 而將收益用1031延税方法去将資金轉移到商業投資, 這是最直接和最方便入市的辦法.
2. 如果知己知彼, 在大都市無法舒展所長的話, 就需要考慮將戰場開辟到較遠，較便宜而自己可以鞭長所及的附近城市去, 例如, 沙加緬度, 士德市, 費斯盧市等, 這樣, 只要運籌得當, 很有可能有一天您會獲利回歸，甚至乎再戰您身邊的大城市.
3. 如果您是從事生意者, 完全可以利用政府的小企業資助計劃, 只需要10%的首期, 再加上生意上的記录, 也是一條進入商業物業投資的捷徑.