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有關沙加緬度城市方面(8) |
李健源 Kenny Lee
本專欄自從去年推出以來, 深深感謝讀者愛護，經常有讀者來電或來信，查問有關沙加緬度 (Sacramento), 費斯盧 (Fresno), 和鳳凰城(Phoenix)三地的情况, 我們很難就相同的問题逐一作答, 故利用此專欄, 與大家一同研究, 共同分享. 今日的專題是費斯盧 (Fresno)
問题(1): 主持人先生, 据我們在地圖上看, 費斯盧 (Fresno)位於加州中部, 為什麽要選在這里投資房地產呢?
答: 不錯, 如果有查過地圖的人都可以看到費斯盧(Fresno)是位於加州中部, 離三藩市約是三小時車程, 沿580公路入205經翠斯市Tracy再轉99號公路就會到達費斯盧. 投資費斯盧的原因是因為近幾年來, 在加州的沿海地區, 甚至是大部份较著名的城市, 例如: 沙加緬度 Sacramento, 翠斯市 Tracy等的屋價在過去幾年中己升到40-50萬的平均屋價. 根據加州地產協會最近一期统計報告顯示, 在整個加州來計, 平均屋價是最低的. 但居住人口的質素則是最優秀的, 附屬於費斯盧市的Clovis是加州, 甚至是全國首屈一指的好校區. 要知道, 投資房地產, 必需要看當地的投資環境和回報率. 以一個1900呎的四房2.5厕房屋售價約35萬元左右, 租金可達到1450左右, 對於在加州來講, 己經是一個很不錯的租金回報, 况且, 在美國西岸的房地產投資主要是在乎它的增值能力. 由于它在加州房地產熱潮之中是最後波及到的一個, 所以在短期內仍然是一個投資的好去處.
問题(2): 主持人先生, 費斯盧主要是什麼人居住, 有什麼就業機會呢? 聽說它是一個地道的農業城市, 是嗎？
答: 費斯盧大約有50萬人口, 以前的確是一個加州中部的農業城市, 以種植各類型水果出名. 自2000年起, 城市規劃上有了很大的變化, 主要是因𤔡灣區一帶辦公用地需求急劇增加, 但灣區百物腾貴，資源有限，令到不少重型公司, 例如Kaiser醫院，Sun-Maid 提子乾, Gap 百貨連鎖店, Foster Farm 和Harris Ranch 等都將總部設在費斯盧, 國稅局 IRS在這里數十年就不用說了, 大家有沒有留意, 今年的桿細胞全美國會議也都選在費斯盧進行。
由于城市向工商業轉營, 加上有優山美地國家公園在鄰近, 就正是一個集工商, 渡假於一身的現代化城市興起的主要原因. 所以講, 這個城市的潛質和後勁，不容忽視.
問题(3): 主持人先生, 費斯盧的租務環境又如何? 有租務纠紛出現嗎？
答: 坦白講, 不論到那一處, 只要有租赁關係，就一定有租務糾紛, 因為業主與租客是相互相惠，但也一定是對立的, 每人都會站在自己立場上去保護自己, 爭取最佳利益. 問题是當地的政策是維護合約的公正執行，還是有很多額外的條例去造成矛盾的分化。大家知道, 在灣區個別城市, 由于政客希望爭取以租客较多的社群選票, 不措製造很多不合理條例, 令到小業主出租物業時有諸多限制, 不少人都不愿意出租房屋. 但費斯盧並沒有租管, 一切依雙方合同辦事, 法庭並沒有任何特殊優惠給租客, 所以, 合同才是雙方的依據. 租務糾紛自然就很少了.