李健源  Kenny Lee                                                                                                 

本專欄自從去年推出以來, 深深感謝讀者愛護，經常有讀者來電或來信，查問有關沙加緬度 (Sacramento), 費斯盧 (Fresno), 和鳳凰城(Phoenix)三地的情况, 我們很難就相同的問题逐一作答, 故利用此專欄, 與大家一同研究, 共同分享. 今日的專題是沙加緬度(Sacramento) 

問题(1): 主持人先生, 在沙加緬度購買二手房屋, 在驗屋方面, 我們買家應该要注意那些方面的問题?

答: 其實不單只是在沙加緬度買二手屋要注意驗屋程序, 在任何地區都應這樣做, 不然的話, 事後再去追究就己經太遲了. 

以一個專業地產經纪的責任和本能來說, 您與賣方達成買賣合同之後, 我們會建議您作三種不同的驗屋程序, 其中第一程序是您本人應该去作自行檢驗, 在您肉眼能看到的范圍內, 觀察整間屋有那些問题是需要提出要賣家修整的, 當然, 要求也是有限制的, 是在過去合理使用而正常損耗或損壞以外的情况下才能要求, 您不可能因為見到牆身有些許鉛筆花印就要求屋主整間屋重新油漆. 所有問题, 您應该用筆記下而稍後告訴您的經紀, 這一次驗屋很重要, 如果您無提出的問题, 而在最後收屋時才發現其它問题, 又再提出時, 一般己很難再追究前屋主, 因為對方己給足了您14天的驗屋時間. 而最後時您的要求就顯得無理取鬧, 或者要對薄公庭了。 

另一種驗屋的程序, 是我們經纪人去做, 在14天內, 我們會再去觀察房屋里外, 必要時要拍下照片為証. 主要也是凭專業的知識和經驗, 幫新買家查看房屋是否有對健康上和房屋結構上存在有我們能察覺出的問题, 用以提醒新買家要注意, 預先有所準備，當然, 我們並非房屋結構專家, 不能提供建築上的意見，只能凭經驗提出看法, 例如發覺房屋旁邊有天橋, 快速公路，或學校等，都會提出和寫在報告上. 另外, 一些固定物品，例如, 吊燈, 風扇，窗帘等都會入到我們的記录中. 

最有効的一種方法是---您應該聘請一位驗屋師去作一個詳細的結構檢查, 由他給您一個詳盡的報告. 一般這個驗屋師是需您自己支付和聘請的, 賣家一般不肯支付和您也不一定信得過賣家的驗屋師. 驗屋師通常是分幾種收費，如果只是一般檢查屋內外的結構和設施, 是不包括前後花園的淋水系统, 防盗系统和泳池系统等. 如果要加驗這些系统要另外加费的. 驗屋師做完後, 會呈交一個詳細報告給新屋主及一個复印件給我們經紀. 里面各點要修理的项目就是我們要賣家修整的重點。 

在收集齊備了來自新買家, 驗屋師和我們自己的記录後, 就會為新買家準備一份要求屋主修理或是估價付錢的文件”Request for Repair”, 送往原屋主, 開始展開討價還價的程序. 通常, 原屋主只可選擇 A. 自行找人維修 B. 照驗屋師估計的價錢支付給新買家自己日後修整. C. 原屋主持強硬態度, 既不修理, 也不付錢----這樣, 買家可以選擇取消合同, 收回訂金, 不買此屋. 

在雙方達成協議後, 到成交日的前五天內, 新業主要去屋內, 巡視那些屋主答應維修的各项是否己做到, 如果OK, 則簽署最後驗屋滿意紙，這就完成了整個程序了.